Торговые центры в России

Наталья Сазонова
Руководитель отдела исследований рынка KnightFrank

 

Говоря о торговой недвижимости в России, профессионалы, прежде всего, дают характеристику московскому рынку торговых центров. Действительно московский рынок начал развиваться в середине 90-х прошлого века и к настоящему моменту подошел полностью сформировавшимся, обеспеченным качественными торговыми площадями, насыщенным платежеспособным и взыскательным спросом. В итоге рынки торговой недвижимости других городов России в своем развитии, как правило, равнялись и равняются на рынок Москвы.

Девелопмент торговых центров в региональных городах России начался примерно с середины первого десятилетия XXI века и в своем развитии повторял и даже опережал Московский рынок.

В итоге в Москве рынок качественной торговой недвижимости сформировался за 10–15 лет, а в городах-миллионниках вдвое быстрее. Основные принципы и наработки, опробованные в столице, быстро и практически безболезненно были перенесены на локальные рынки.

В определенный момент вопрос, где и сколько торговой недвижимости необходимо строить в России встал, перед девелоперами остро.

Российские города с миллионным и даже полумиллионным населением манили растущим уровнем жизни и объемами потребления и при этом пугали фантастической динамикой возведения новых торговых центров и анонсами все новых и все более масштабных проектов.

В итоге создалась неопределенность, позволяет ли рынок конкретного города строительство дополнительных торговых площадей или новый проект останется невостребованным, а в лучшем случае разделит доход с уже существующими комплексами.

Такой вопрос, безусловно, решается исследованием рынка локального города, но к 2004–2008 гг. в России сформировалось несколько компаний, с планами по сетевому девелопменту торговых центров. В их задачах стояла предварительная «пристрелка» и определение региональных рынков недвижимости со значительным потенциалом для развития проектов современных торговых центров и только затем подбор участков, анализ потенциала, разработка и проработка проекта.

Эта задача потребовала простого, не очень дорогого, но при этом высокоточного и эффективного решения.

Изначально основной интерес был обращен к 13 городам с населением около 1 млн. человек и более. Так называемым «миллионникам», в которых проживает 18% населения России.

Рассмотрим эти города с двух позиций: с точки зрения влияния экономики на развитие розничной торговли (retail) и с точки зрения развития самого рынка торговой недвижимости.

На миллионники в большинстве случаев приходится значительная часть розничного товарооборота субъектов Федерации, столицами которых они являются. На диаграмме видно, что основными рынками по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург, которые являясь отдельными субъектами Федерации, имеют гораздо больший товарооборот, чем соответственно Московская и Ленинградская области. На третьем месте по абсолютному размеру товарооборота идет Екатеринбург.

Миллионники формируют оборот своих регионов

 

 

Источник: Государственный комитет статистики РФ, 2009

В общей сложности на 13 миллионников приходится около 40% розничного товарооборота России. В то же время очевидно, что московский и петербургский рынки значительно больше региональных. В частности товарооборот в двух столицах сопоставим с суммарным товарооборотом в остальных 11 городах. Это связано не только с большей численностью и большими доходами населения, но и с тем, что в Санкт-Петербурге и Москве торговый оборот формируют не только коренные жители, но и многочисленные приезжие, некоторые из которых приезжают в столицы исключительно с целями шопинга, поскольку в их регионе определенные торговые марки и даже целые товарные категории пока не представлены.

Таким образом, при анализе емкости рынка торговой недвижимости региональных центров, столичные города необходимо исключать, иначе перспектива других рынков, не имеющих внешней подпитки покупателями, будет искаженно-завышенной.

Разрабатывая методику анализа, приходится отказываться от прямого сравнения как экономических, так и социально демократических характеристик. Оценка влияния показателей на развитие рынка торговой недвижимости — это достаточно сложная задача из-за неточностей, свойственных официальной статистике, а также неявной связи между различными данными и развитием торговли. Поэтому необходимо ориентироваться на систему относительных показателей, сводимых к тому — сколько денег конкретный житель города может заработать и сколько он может потратить. Торговля развивается там, где человек зарабатывает достаточно и тратит много.

Я предлагаю рассматривать показатели из трех основных групп:

Показатели, связанные с формированием доходов населения (зарплата и денежные доходы, включающие также социальные выплаты и предпринимательские доходы);
Показатели, связанные с формированием расходов населения (потребительские расходы — сколько тратят в целом, розничный товарооборот на душу населения — сколько тратят на продукты, товары первой и непервой необходимости, объем платных услуг — сколько тратят на сопутствующие услуги, а также объем розничных кредитов — как источник долгового финансирования потребительских расходов).
В условиях, когда данные официальной статистики по доходам и расходам населения неточны, для оценки влияния экономической ситуации на развитие ритейла может понадобиться еще и третья группа показателей. В нее входят отгруженная продукция обрабатывающей промышленности и расходы бюджета на душу населения — оба этих параметра оказывают влияние на занятость и благосостояние населения.
В итоге нужно рассмотреть не менее 8 показателей для ранжирования городов с точки зрения условий для развития торговой недвижимости. Увеличение числа данных, принимаемых во внимание, может повысить точность модели.

Для дальнейшего анализа выбранным показателям присваиваются веса таким образом, чтобы сумма была равна единице. Используя весовые коэффициенты, можно отрегулировать вклад каждого индикатора в развитие рынка.

Теперь достаточно в каждом исследуемом городе каждому из показателей дать оценку. Например, от 1 до 5. Если задача рейтинга заключается в сравнении конкретного набора городов, без соотношения с другими выборками, то достаточно для получения оценки определить максимальное и минимальное значения каждого показателя среди всех городов. Затем интервал между этими значениями разбить на 5 равных групп — чем ближе группа к максимуму, тем выше балл. Из получившейся матрицы значений рассчитывается интегральная оценка для каждого города. В городах с максимальной оценкой — экономические условия для развития ритейла лучше.

Рейтинг городов-миллионников по экономическим условиям для развития ритейла.

 

 

Источник: Knight Frank Research, 2010

Итак, исходя из расчетов, наибольший потенциал определен у рынков торговой недвижимости Екатеринбурга и Самары. Но значит ли это, что именно в этих городах требуется строительство наибольшего объема торговых площадей?

Безусловно, экономический потенциал не может рассматриваться отдельно от рынка недвижимости в том или ином городе. Рынка, где уже действуют, строятся и заявлены к строительству объекты с определенным суммарным объемом торговых площадей.

Следовательно, необходимо рассчитать потенциальную емкость рынка торговой недвижимости в квадратных метрах, исходя из экономического потенциала и текущей обеспеченности жителей города торговыми центрами.

Торговые центры в городах миллиониниках, тыс. м2

 

 

Источник: Knight Frank Research, 2010

Рассматривая локальные рынки торговых центров, можно убедиться, что Екатеринбург не только наиболее экономически привлекательный, но и наиболее обеспеченный среди других городов-миллионников торговыми площадями.

Следовательно, новый девелопмент в данном городе теоретически не выгоден. Для того чтобы обосновать подобный вывод, остается соотнести экономический потенциал с обеспеченностью торговыми площадями (как с текущей — в функционирующих ТЦ, так и с будущей — в проектах на стадии строительства).

Возникает вопрос, какой показатель можно взять за точку отсчета при дальнейших вычислениях. Необходимо найти точку насыщения рынка с тем, чтобы остальные показатели сравнивать именно с ней.

Для специалиста, знакомого с рынком российской торговой недвижимости, не будет проблемы определить такой рынок. Рынок торговой недвижимости г. Казани.

Казань — столица Татарстана, город с 1000-летней историей, на рынке российской недвижимости известен тем, что это первый и долгое время единственных город, в торговых центрах которого появились пустующие помещения в существенном (около 10%) количестве. Бум строительства торговых площадей пришелся на 2004–2005 года, когда Казань праздновала свое 1000-летие. Только в 2005 году было введено в эксплуатацию 200 000 м2 качественных торговых площадей. В итоге за 4 года Казань превратилась из города без рынка качественных торговых центров в город, насыщенный торговыми площадями.

Показатели Казанского рынка можно использовать в дальнейших расчетах как условия, при которых рынок торговой недвижимости достигает насыщения.

Вычисление индекса общей площади торговых площадей, при котором на рынке наступает насыщение, производится пропорционально рейтинговым баллам городов.

Мы в шутку назвали такой подход расчетом через «индекс Казани».

Принцип расчетов показан в таблице:

 

 

Источник: Knight Frank Research, 2010

Безусловно, экономические и социальные показатели будут меняться в течение ближайших трех лет и прогноз по изменению их значений может быть заложен в модель, однако уже сегодня видно, что в большинстве городов-миллионников функционирующих торговых центров вполне достаточно для обеспечения потребностей населения. Завершение проектов в стадии строительства повлияет на состояние рынка, а проектирование новых объектов практически не имеет смысла.

Соответствие площади существующих и заявленных ТЦ к 2014 г. и расчетного равновесного объема рынка в городах-миллионниках

 



Источник: Knight Frank Research, 2010

Стоит оговориться, что новый торговый центр не обязательно будет убыточен, если он по своим характеристикам превзойдет конкурентов, то проблемы возникнут у уже существующих, но менее удачных проектов. В любом случае, на насыщенном рынке новый ТЦ будет не удовлетворять спрос, а будет делить аудиторию с другими проектами.

И, так, анализ показал, что на текущий момент потенциал для строительства торговых центров из городов-миллионников сохраняется только в Перми, Омске и Волгограде, однако с учетом заявленных и находящихся в стадии строительства объектов этот потенциал к 2014 году, скорее всего, будет исчерпан.

Уже в предкризисный период большинство специалистов, ощущая близость к насыщению торговых рынков крупнейших городов России, обратили свое внимание и стали пристально изучать возможности городов с населением от 500 тыс. и даже от 250 тыс. жителей.

Сложность работы на этих рынках заключается в том, что их емкость измеряется не полумиллионом квадратных метров торговых площадей, а цифрами, значительно более скромными. Это значит, что промедление с выходом на рынок будет чревато опозданием, поскольку потенциал небольшого города может быть выбран за счет строительства всего 5–10 торговых центров среднего размера.

Сегодня, когда проектное финансирование в России постепенно размораживается и некоторые девелоперы возобновляют программы по развитию сетей торговых центров, свое внимание, как мне кажется, им стоит обращать именно на средние по численности населения города. Описанная методика может быть применена и к ним.

 

Источник http://www.marketing.spb.ru


Copyright © 2015